行业政策与经济周期的博弈

2009年09月26日 01:31
21世纪经济报道
本报记者 徐广蓉深圳报道

根据全球最著名的房地产周期研究专家哈里森的研究，一个完整的房地产周期是18年左右：房价先上涨7年，然后发生短期的下跌，再经历5年的快速上涨，随后是哈里森称之为“胜利者的诅咒”的2年疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

但是，中国的房地产市场打破了哈里森的“诅咒”。在政策的扶持下，此轮房地产调整仅仅一年多就走出了下行通道。富力（2777.HK）、碧桂园(2007.HK)、合生创展(0754.HK)等等企业在“差点咽气”的情况下，成功地回转过来，不仅仅是靠他们自己能折腾的本领，更重要的是，政策救了它们。

从调控到救市

1998 年7 月，中国住房分配制度发生重大变化，由实物分房改为货币分房，由此推动了房地产市场进入持续扩张阶段，从1999 年到2007 年，这轮的扩张期长达8 年。根据国务院发展研究中心课题组《2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价》总结，2004年开始，国家对房地产行业开始调控，以防止房价过度上升影响民生问题。

调控三年中，使用了调整供应量，提高开发商自有资金比例，增加环节税，控制开发商捂盘、囤地，整顿市场秩序等行政方式，以及加息、提高银行准备金率等收缩流动性的宏观调控手法。然而，“国六条”、“国八条”“90/70”等政策沸沸扬扬却收效甚微，房价“越调越高”。

研究人士认为，鉴于房地产部门对就业、消费、投资和地方政府收入的重要性，政府部门不会对房地产采取激进的紧缩政策，因为房地产市场的萧条对经济增长和财政收入的杀伤力太大。

2007年房价突飞猛进，当年6月，政府终于使出杀手锏，“提高二套房首付以及贷款利息”为导火索，主要原因为银行当年“头寸”用完，无力增加贷款，楼价向下调整。

房价主要是由政府宏观调控“有形的手”和市场“无形的手”左右的，政策与市场的“角力”有一种动态平衡。在多年的调整和救市中，这种平衡中的起起落落也体现着政府的倾向性。

2007年底开始的信贷紧缩政策，令一些城市的房价得到了深幅修正，如深圳，下跌将近30%，关外楼价基本腰斩。但2008年上半年爆发的金融风暴，信贷紧缩政策受到挑战。2008年10月，相关政策开始180度的方向性逆转。

央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资金更多，使得企业贷款相对容易。

随后，财政部下调契税税率，对个人销售住房暂免征收土地增值税。十几个城市先后出台了鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构也调整了个人住房贷款利率。而2007年12月17日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，放宽二套房贷限制、取消城市房地产税、下浮廉租房贷款利率、购房超两年转让免营业税等多项政策，全方位刺激楼市。

政策决定未来

综观2007到2009年，房地产市场走过了一个从“量价齐跌”到“量价飙升”再到“价涨量缩”的过程。从土地流拍到“地王”归来，开发商经历了从不缺钱到断粮再到天上掉钱的震荡过程。

民间一位研究人士认为，地方政府要靠房地产拉动经济，银行要靠房地产拉动贷款。7年的周期，至少需要两年才能恢复元气，没想到我国房地产市场出人意料地经历了一场“三级跳”，由去年11月开始，复苏、回暖、繁荣，只用了短短半年时间。一切周期理论都不能解释这样加速的周期。

房地产市场主要是由政府宏观调控“有形的手”和市场“无形的手“左右的，政府与市场的角力有一种动态平衡。

政策时时影响着房价，也决定了房价的未来。假如房价继续上涨，国家可能通过行政手段来抑制房价的过快上涨。世联地产研究员认为，如开征物业税、加息、收紧二套房贷等，“到时房地产市场又会像2007年底那样，成交量立即下降，随后房价开始回落，市场进入新一轮调整；同时，如果房价过高，老百姓购买力不足，也不利于房地产市场的健康发展。”他表示，“假如下半年房价维稳的话，政府将不会出台打压政策，那么在避险心理及投资加速的驱动下，由自用、投资、投机需求的共同作用，房价不会大涨大跌。”