http://www.sina.com.cn 2008年09月02日 09:39 《英才》
杨国强 碧桂园隐忧
文本刊记者 杨柳
一个低调到极少直面媒体的人，在最近一年间却一直充当重磅新闻的焦点人物。他就是杨国强——碧桂园集团董事会主席。
2008年以来，更是如此：年初，即有传言称杨国强计划投资30亿元在内蒙古建“煤制油”示范工厂，此后投资估计最少达130亿元；5月，杨国强欲以125亿-130亿港元收购独霸香港电视界几十年的TVB消息一爆出，即令业界震惊；及至7月，他更是表示拟以25亿美元接手重建沈阳荷兰村，一个令沈阳市头疼近5年的“问题项目”……
不容忽略的背景是，奥运的狂热与杨所在的地产业无关——那里是另一个季节，寒冬。
万通地产(8.71,0.05,0.58%,吧)董事长冯仑的预言似已应验，一些地产商正在“卖儿卖女”：苏宁环球(13.35,0.05,0.38%,吧)退掉了上海一幅来之不易的黄金地块，雅居乐和首创把一部分项目股权割肉卖给了外资；通往资本市场的道路不再畅通，恒大被挡在了港交所门外，更多的房企还在门口踌躇，而那些已经上了市的，今年初以来，大多数市值都缩水了50%以上。
地产商们开始过紧巴巴的日子。但也有人反对现金为王，譬如上市首日市值就超过千亿元的碧桂园。今年8月12日，杨国强在中期业绩记者会上说：“如果我告诉你，碧桂园有170亿 (现金，那它)就是笨蛋，搞地产又不是搞银行，要那么多现金干什么？”
截至2008年6月30日，碧桂园的现金及银行存款接近70亿元，与之相对的是，它的在建及已建项目从上市前的23个跃升至如今的52个，其中25个是广东省外的项目。为此，“公司所有高管，所有项目负责人都出差在外”，7月25日，碧桂园集团一位高管告诉《英才》记者。
这样的扩张态势，或许让人联想起四五年前的顺驰，彼时的顺驰从天津奔向全国，以超常规的速度扩张，顶峰时期，它在全国的项目超过40个。碧桂园当然不是顺驰，可是，它的体能跟得上它飞奔的脚步吗？
8月12日，碧桂园公布的中报让杨国强再度成为“焦点”——股东应占纯利同比下跌28.5%至10.16亿元，每股盈利同比下跌35.7%至0.06元，销售额虽然同比增长23.3%，达到了74.38亿元，但要完成全年320亿元的销售目标，任重而道远。
“这毕竟是我们上市后的第一年，就像学生一样，能考多少分还不知道呢。”碧桂园的那位高管说。
起家 歪打正着
有了教育这张牌，杨国强才有了解套之日。
碧桂园曾创下内地房企融资额的最高纪录。2007年4月20日，该公司在香港联交所挂牌上市，此次上市共发行24亿股，行使超额配售权后，融资148.49 亿港元。
SOHO中国紧随其后，同年10月8日，在香港联交所挂牌上市，共发行15.49亿股，行使超额配售权后，融资近147.89亿港元，直逼碧桂园。
如果把这两起经典高价IPO的主角潘石屹、杨国强二人放在一起比较，你会发现他们一个来自火星，一个来自金星。老潘在繁华的北京CBD耕耘，老杨在广阔的农村行进；老潘做小生意，一个项目一个项目地搞，老杨是大手笔，一个城一个城地造；老潘的房子金贵，老杨的房子实惠；上市前，老潘只攒了120万平方米的土地，还不及老杨的1/10(根据招股说明书，碧桂园上市前的土地储备已经达到1870万平方米)；还有，老潘是博主、明星CEO以及一部商业电影的男主角，老杨则基本上不给媒体任何机会。
老潘在生意上的保守，据说是受了当年海南房地产泡沫破灭的影响，同样从那一轮行业调整中死里逃生的老杨，却走向了另一个极端。这多少有点儿歪打正着的意思。
7月的顺德碧桂园，花木扶疏，山峦青翠。很难想象，这样一个依山傍水的地方差一点儿就埋葬了杨国强的梦想。
1993年，作为碧桂园的承建商，杨国强的北滘建筑工程公司为顺德三和物业发展公司垫资盖了几百套别墅。房子盖好了，宏观调控来了，银行不能给碧桂园提供贷款，投资过亿的大项目看样子要砸手里。此时，北滘建筑工程公司向三和讨要它此前垫付的工程费，三和拿不出，双方协商的结果是：由杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。
就这样，阴差阳错地，“包工头”杨国强挤入了开发商的队伍，当然，这在当时不是什么好差事，别墅卖不掉、垫资收不回，杨随时可能被打回原形，过一穷二白的生活。
对于贫穷，杨国强有着切肤之痛。杨发迹之后，他的三女儿杨子莹经常说自己“想吃点苦”。“我就跟她说，吃苦就是这样的——你想要的东西，它不会有，你不想要的东西——忍饥、挨饿、受晒、受冻，它一定要给你。”
而杨国强想要的——一件新衣服、一双真正的鞋、在学校吃一顿7分钱的午饭，18岁之前，他从来没有得到。18岁之后务农，一天才挣5毛钱。有一次，杨国强跟大哥杨国华谈到未来，忍不住哭了起来。后来，杨跟着大哥做起了建筑，从泥水佬一步步干成了包工头。
杨国强曾这样解释他成功的原因，“打个比方，如果我明天有事一定要去广州，那我一定会去，如果没有汽车，我就坐摩托车、骑自行车，如果连自行车也没有，我就走路，如果有河流挡道，我就游过去。”
眼下，挡道的是成片卖不动的别墅。杨国强尝试了包括名人题词在内的各种办法，收效甚微，最后，他受当时新华社记者王志纲的点拨，并从广州一所贵族学校那里得到启发，找到了出路——教育地产。
1993年，杨国强筹办广东碧桂园学校，他请来时任广东省高教出版社副总编辑的廖秉权出任校长，此人恰好与北京景山学校的校长崔孟明是大学同窗，最后，碧桂园学校成为北京景山学校与顺德北滘镇合办的学校。
现任凤凰城中英文学校校长的程晋升参与了学校当年的筹建工作，负责招聘老师。他告诉《英才》记者，因为收入颇丰(当时，一般学校的老师月薪大概是三四百元，碧桂园的是2000元)，学校收到了8000多封应聘信，程及他的同事从中挑选出了100多位老师。
1993年底，学校开始招生，高水准的师资队伍、景山学校的金字招牌加上碧桂园的宣传攻势，到第二年9月开学，学校统共招了1300多名学生，每个学生收取30万元的储备金，有了这笔预收资金，碧桂园才有了喘息之机，而有了教育这张牌，杨国强才有了解套之日。
1999年，杨进军广州楼市，此后，碧桂园的触角延伸到广东各地。杨国强盘活了碧桂园，也意外地找到了有别于多数地产商的生存模式。
模式 “贵族学校+五星级酒店”
此前，一些同行甚至讥讽碧桂园是在建设“社会主义新农村”。
2007年底，碧桂园身陷“全国最大地主”和“零地价拿地”的泥潭，这令杨国强颇为苦闷。
此前，整个华南地产界普遍认为碧桂园的产品“很一般”，一些同行甚至讥讽碧桂园是在建设“社会主义新农村”，万科董事长王石也曾评价碧桂园：红极一时，不能持久。
王石对碧桂园改变看法的缘起说起来颇有意思。王的一个亲戚，在广州买了两套房，一套是万科的，一套是碧桂园的。去年的一次家庭聚会，他告诉王，自己把万科的房子卖了，因为万科虽然各方面条件都不错，但他还是觉得住碧桂园更方便。
王石不解，立即责成万科战略与投资管理部对碧桂园进行系统的研究，研究报告出炉后，王到处打电话，说要收回此前对碧桂园的评价。“这是一家好公司。”他说。
碧桂园把自己的模式总结为八个字：快速开发、快速销售。
到底有多快？根据万科的研究，碧桂园获得土地使用权证后，立即进行50%以上土地面积的开发，从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8至10个月。
事实确实如此。杨国强很难容忍行动迟缓。广东碧桂园学校创办初期，杨常去学校巡视，有一次，他看到一位音乐老师上课时在黑板上抄歌词，心里很不高兴。“一堂课有多少时间？”他说：“学生在下面白等，如果课前抄好或者用电脑准备好，一上课就可以用，那多好。”
2002年，杨国强创办国华纪念中学，面向全国招收优秀的贫困生。在校务处主任胡婉莲的记忆里，当年4月，学校开始打桩，到9月开学的时候，“教学楼和教学设施都已全部到位，只剩操场的塑胶跑道还没有铺”。
“这边新生报到，那边工人栽树，从宿舍往下看，密密麻麻都是人，睡个午觉起来，整个学校都变绿了。”胡婉莲对《英才》记者回忆说。
实际上，这跟碧桂园的快速开发有着异曲同工之妙。广州凤凰城开盘前，成全机构的董事长全忠去踩过盘，“工地蔚为壮观，跟赤壁大战一样，全是碧桂园的车、塔吊和工篷，有上万人甚至于几万人在施工，”他对《英才》记者说：“就是一种大规模作战的思路。”
协同作战的包括碧桂园自己的设计、建筑、装修、建材(部分)、营销、物业管理等多个兵种。
“我们看一块地的时候就带上设计和营销人员，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计起来。即使招标落空，亏的只是人工，而假如能拿到地，就可以马上出图纸，马上动工。”碧桂园总裁兼执行董事崔健波曾这样解释碧桂园的战略战术。
碧桂园的另一个战术是，它盖的房子，虽然“平(便宜)过自己起屋”，却往往有两个豪奢的东西作为配套，一个是五星级酒店，另一个是贵族学校。
截至目前，碧桂园在建及已建的五星级酒店已有16家。在信奉专业主义的地产商眼里，五星级酒店就意味着资产沉淀，然而，由于是大规模开发，碧桂园在五星级酒店上的投入仅占总投资的2%，相当于一个楼盘一般情况下的营销费用。建这么多五星级酒店能给碧桂园带来什么？“一是提升地块价格，二是满足政府需求，这个(指五星级酒店)对政府是很重要的。”一位业内人士对《英才》记者分析。
靠办学校，碧桂园翻了身。此后杨国强多次谈到，他把学校看得比企业还要重要。1999年以前，杨经常去广东碧桂园学校开会、检查，他甚至客串了一阵子的“班主任”，以学习怎样教育好富家子弟。去美国留学之前的暑假，杨的二女儿杨惠妍还跑到国华去看胡婉莲她们招生，回国之后也“经常过来”。杨的夫人据说也经常去国华，“我们学校开一个小小的运动会，她都过来出席。”胡婉莲说。
除国华纪念中学和国良职业培训学校这两所慈善学校外，碧桂园旗下已拥有五所学校，相比较其他地产商的教育配套，程晋升认为碧桂园最大的不同在于——“我们的教育是我们自己办的，他们是找学校合作办学，你地产商有地产商的想法，学校有学校的想法，不可能一心一意地来办学校。”
程晋升管理的凤凰城中英文学校成立于2003年，一亿七八千万的投资尚未收回，不过，管理层并没有什么盈利压力。“我们这个学校不要求合理回报，按照民办教育营运法，(杨国强)可以按20%的比例领取回报，但他不要回报，即使盈利也不要，而是不断往里投钱。”程晋升说。
虽然不直接贡献利润，但是声誉日隆的学校对于楼盘营销的推动是有力的。例如想就读凤凰城学校，学费方面，业主和非业主的差额是每年6000元。
做大 急速扩张
对于管理，杨并没有高深的洞见和新鲜的理论，他只有三个字——“对人好”。
上市之后，碧桂园加快了扩张的速度。
2007年的表征被媒体形容为“疯狂拿地”。其2007年的年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园的土地储备已由上市时的1870万平方米增加到3840万平方米，翻了一倍还多。而总资产已超过千亿元的万科，其土地储备在整个2007年也不过增加了930万平方米。
2007年10月，负债激增至192亿元上下的碧桂园试图向海外发债，不料市场急剧恶化，发债计划只得延期，2008年2月，急着偿还中银香港一笔18.3亿港元短期贷款的碧桂园缩水发行5亿美元可转股债券，为了成功发行可转债，还被迫接受了美林证券“股份掉期”的协议，对赌碧桂园股价。
此后，碧桂园的圈地速度明显放缓，其今年中报显示，截至2008年6月30日，公司的土地储备为4600万平方米。
这并不意味着碧桂园正在收缩战线，从公开资料上看，碧桂园去年底的在建总建筑面积为988万平方米，今年5月底，这个数字已增加到1390万，到6月底，增至1530万，以这样的速度发展下去，碧桂园全年的开发规模超过千万平方米只能说是保守估计。
“不是说它囤地多吗，如果一年开发2000万(平方米)，只够它开发两年，这与一家开发能力一般的企业储备300万平方米的土地，是一个道理的，只不过咱们往往爱比绝对数。”全忠说。
问题在于，碧桂园形成了这样的开发能力吗？
王石对此深以为忧：“杨国强很着急，他跟我说，明(2008)年要开发3000万平方米建筑面积，就是把手里的地赶快开发掉。他现在一年才开发几百万平方米，一下子把规模拉上去，可能会动作变形。”
万科曾吃过盲目扩张的大亏，顺驰当年急速扩张，王石也曾善意提醒。碧桂园会走顺驰的老路吗？
对于《英才》将碧桂园与顺驰相提并论，总裁崔健波并不介怀。他以一贯的温和语调解释说：“我们跟顺驰不一样，他们是把地价拍得很高，而售价又不一定是水涨船高的结果，利润非常少，而我们的土地成本，不到平均售价的10%，所以，我们整个是没有风险的。”
虽然乐观，崔仍反复强调“绝对要保持资金的稳健状态”。
“所以，你看我们今年基本上没有大规模去买地，到今天(8月14日)为止，我们今年的土地出让金支出才14个亿，而且，我们会把资金重点用在开发上面。”他说。
规模一旦放大，一个突出的问题是产能。
据统计，到7月底，碧桂园今年在广东、江苏、安徽、重庆、湖北、辽宁等地已经推出11个新盘，而接下来的几个月，碧桂园的开盘行动将更加密集。
而在密集推出新盘的过程中，能否保持一贯的特色与质量，也并非杞人忧天的问题。实际上，长沙碧桂园威尼斯城的项目，已经遇到了一些麻烦。该项目于2007年11月交付时，部分业主认为“工程质量有问题”。
一位业主告诉《英才》记者，即使入住以后，也感觉很不方便，“一个是交通，现在只有127路这一趟，还要等好长时间，老人、小孩进出都很不方便。第二个是配套设施根本没有。他告诉我们是一个‘五星级的家’，然后你的小孩去玩都没地方，打羽毛球、打网球、踢足球都没地方。游泳池也没有，(五星级)酒店里的游泳池一次要50块，你一天去一次根本消费不起。”
而威尼斯城的问题并非个案，在搜房网的论坛里，你还可以看到业主对阳江碧桂园的抱怨——那是碧桂园广东省内的项目。
值得借鉴的是，万科解决产能问题靠的是住宅产业化，“而目前碧桂园基本上还是手拉肩扛的传统方式，它只是简单的扩大、复制，没有靠技术的创新或生产流程的创新来解决问题。”一位地产专家对《英才》记者指出。
另一个问题在于人才。杨国强对自己的管理能力颇为自信，2001年，他曾说，“公司配别克轿车的高级职员，除一人曾去过其他公司，现在又回来了外，近五年内没有流动的”。
对于管理，杨并没有高深的洞见和新鲜的理论，基本只有三个字——“对人好”。记者在国华参观时曾让胡婉莲评价一下杨国强，胡连说了几个“好人”；而据程晋升的介绍，碧桂园还在生死间挣扎的时候，杨就给广东碧桂园的老师“提前一个月发工资”，从不拖欠。
尽管如此，这家公司的家族化、乡族化还是让它看上去离现代企业有些差距。一个广为流传的故事是，在崔健波之前的职业经理人，只要他在某个领域足够优秀而不够强势，杨国强都会委派自己的几个侄子辈人物去当助理，杨的说法是：让他给你“拎包”。“实际上就是一个监军”，全忠表示。
崔健波也坦言，在全国铺开时，碧桂园在管理上遇到了诸多问题，他表示“管理是这一两年的一个重点”。这不奇怪，2007年，碧桂园首次面向全国招收了3000多名新员工，新员工与老员工，省外的与省内的，正在融合。
考验 接手“荷兰村”
自2003年其掌门人杨斌入狱后，荷兰村这个占地6000亩的“现代农庄”便荒废至今。
显然，杨国强没有放慢扩张的步伐。
7月25至29日，由沈阳市市长李英杰率领的市政府经贸代表团赴珠三角地区招商，26日上午，李英杰在参观广州碧桂园凤凰城的时候表示，沈阳市愿与碧桂园结成全面战略伙伴关系，开展全方位的合作。双方议定，在沈北新区、棋盘山国际风景旅游开发区交界处，建设一个占地8平方公里的“东北第一社区”——沈阳凤凰城。
碧桂园在沈阳已有两个项目——沈阳碧桂园(花山)和碧桂园凤凰城(苏家屯)，且分别于今年6月和7月开盘，另有一个项目，虽未与政府“签过任何有约束力的文件”却备受关注，那就是荷兰村。
据《沈阳日报》报道，今年6月26日，李英杰与杨国强在香港会面，李表示支持碧桂园参与荷兰村破产重组，杨则表示将投资25亿美元参与建设荷兰村。
自2003年其掌门人杨斌入狱后，荷兰村这个占地6000亩的“现代农庄”便荒废至今。
7月30日，记者在荷兰村见到了那座号称“按荷兰女王居住的王宫1∶1比例建造的”荷兰村王宫，2002年以后，杨斌就在这里办公。发黄的封条和斑驳的壁画夹杂着刺鼻的气味，虽然在明媚的夏天，这座王宫还是显得有些阴森。
三楼一间巨大的办公室里，欧亚实业公司的副总裁边守捷正在跟人聊天，杨斌出事后，边一直留守荷兰村。他拒绝了《英才》记者的采访要求，“我们可以谈谈沈阳的天气，但不能谈荷兰村，因为我们现在正在配合破产清算工作组做一些工作，没有话语权。”边的桌上摆着一本《欧洲史》， 烟灰缸里堆满烟蒂。
此前的7月19日，沈阳市中级人民法院发布公告称，应债权人要求，该法院已于7月18日受理沈阳欧亚实业有限公司破产清算一案，并开始向社会公开征集欧亚实业债权人。
债权人申报办公室设在于洪区陵园街的星汉商务酒店。酒店的服务人员说，每天来申报的人都很多，该办公室的负责人介绍说，他们是7月21日进驻这里的，预计申报工作会在8月底结束。
边守捷所说的破产清算工作组则驻扎在沈阳市三经北街的沈阳迎宾馆。7月31日，《英才》记者赶到那里的时候，一位姓付的工作人员正在往百度的搜索框里输入关键词——沈阳荷兰村最新消息，他表示，清算工作刚刚开始着手，情况很复杂，无法预计什么时候可以结束。
8月5日，沈阳市中级人民法院再次发布公告称，沈阳市政府秘书长张景辉领军的荷兰村清算组，将于9月4日上午9时在沈阳召开第一次债权人会议，有观察人士指出，此举意味着欧亚实业正式进入破产程序。
即使沈阳市方面扫除了法律手续上的所有障碍，如此庞大的烂尾工程，碧桂园此时介入是否明智？如若介入，又能否令它起死回生呢？
荷兰村王宫的对面是当年规划中的商业街，街上只有一个小卖部，事实上，整个荷兰村也只有这么一个小卖部。开店的大姐说，因为人太少，每天的收入还不到100元。她五年前在这里买了房子，总感觉“乱糟糟的”，欧亚实业破产清算的消息，她也知道，还翻来覆去地问，“你说政府能收回去吗？”
在小卖部，《英才》记者遇到了一名欧亚实业的员工，7月19日以后，沈阳市中级人民法院要求公司员工“坚守岗位，尽职尽责”，要“随叫随到，随时了解情况”。“只要拿到土地许可证，荷兰村还是有希望的，”这名员工顿了顿，接着说：“大多数荷兰村人还是希望自己来经营。”
荷兰村位于沈阳北二环路与三环路之间，虽然在沈阳，南城远比北城繁华，但一位当地人说：“比荷兰村更北的楼盘现在都卖三四千了，附近怒江北街上万科的房子都卖7000多一平米”，“关键是没房本，否则价格合适可以考虑。”
沈阳本土的一些开发商也认为“荷兰村所在的地段比以前更有优势”，只是因为这块地的关系网太过复杂而心存顾虑。
“这对于商人来讲不是问题，政府强势得很。”全忠说：“荷兰村是一个好项目，碧桂园做这个项目很正常，是商人的思维。”
风险 “大地主”的隐忧
“要是明智一点，可以多囤积土地，但是绝不做什么国内最大的地主。”
碧桂园公布中报后的第二天，瑞信、麦格理、大摩等国际投行纷纷调低对碧桂园的目标价：瑞银从14港元下调至6.39港元，麦格理下调29%至2.99元，大摩则削减29%至4.49元。当天，碧桂园的股价暴跌8.24%。
不过，崔健波对《英才》记者反驳称，那些仅是分析师的报告，而穆迪仍维持去年给出的评级。
邓与周商务咨询有限公司的总裁邓智仁告诉《英才》记者，自己从碧桂园做第一个盘开始就已经留意，在他看来，碧桂园模式不是做楼盘，而是做城市，一般在偏远的地方拿地，路况糟糕，规模庞大，这种模式被证明是成功的，也能够长远，但是，“在市场不好的时候，它受到的冲击最厉害，从股票的走势就能说明这个问题”。碧桂园早已跌破5.38港元的发行价，2008年8月21日，它收盘于3.67港元。
香港道亨证券地产行业分析师 Michael对《英才》记者分析，碧桂园比较难达到它合同销售320亿目标。“我们认为它现在主要承受两个方面的压力：其一，它是一个周转型的公司，增长率比较高，建房的速度比较快，而钢材等建筑成本的上升导致它毛利率和利润率下降；其二，它周转速度的下降也导致它利润率下降，这两方面的压制可能会让它下半年过得更艰难一些。”
能否达到320亿的销售目标，崔健波认为关键要看市场。
“如果下半年的整个宏观调控会放缓，整个销售市场的气氛会改善，我们有足够的货量可以满足320亿合同销售的需要，但是如果气氛不好，购房者还是维持上半年的观望态度，那我们到10月可能会做一个调整。”
320亿还只是碧桂园的近忧，远忧在于，在政府主导的土地制度下，碧桂园“快速开发、快速销售”的模式能否持久？换言之，它还能不能拿到大面积的低价土地？
国土资源部中国土地勘测规划院一位专家接受《英才》采访时表示，如果房地产仍趋热，地根紧缩的政策应该不会有大的变化。
2008年1月，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
8月13日，国务院常务会议又审议并原则通过《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》，提出了到2010年和2020年，全国耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩的目标。
此外，这位专家提到，“出让土地每一宗不能太大”，虽然没有明文规定，但未来不排除此种可能。
关于“土地闲置满两年，坚决无偿收回”的规定，香港凯基证券的分析师蔡铁康认为，“立法在政府，执行在地方，主要还是看地方政府怎样去执行这个法规。”他指出，新规颁布后，并没有听说政府真的把大企业的地收回去了，只是中小企业比较多一点儿。
国土资源部的那位专家承认，土地被收回的“都是些小鱼小虾”，“真正的大地产商估计还碰不动”。
但是，在认真看完碧桂园的资料后，这位专家谨慎地表示：“一个真正想长久发展的企业，它一定不能冒这种政治风险，或者是少冒这种风险，还有，要是明智一点儿，可以多囤积土地，但是绝不做第一，绝不做什么国内最大的地主。”
专访碧桂园总裁崔健波
碧桂园会不会成为顺驰？
文本刊记者 张刚
关于现金流
《英才》：碧桂园中报业绩不太理想，会不会有一些补救的措施？
崔健波：中报它上半年确认的收入是一个阶段性的而已，我们大部分的确认收入是在年底前的。年底会是销售以及交付使用、交楼的旺季。一般的房地产公司，都是集中在第四季度去交楼的。所以，上半年的数据不一定是一年的50%。
《英才》：你提到集团现在有70亿现金，去年你说过今年开工预算要200亿，那么，现金流会不会成问题？
崔健波：现金没问题。因为我们上半年的现金收入是83个亿，我们上半年的建安支出有90个亿，然后我们上半年支付土地款是12个亿，但是我们还有新增的贷款，接近19个亿，所以我们上半年现金余额总的是70个亿。你看下净借债比率，我们上半年是19%，比同行低很多。
《英才》：但是跟往年不一样的是，上半年碧桂园在全国铺开了，那会不会在人才、管理等方面感觉有压力呢？
崔健波：我们全国有52个项目，25个是广东省外的项目。肯定有压力，因为从原来上市前的27个(项目)一下子猛增到52个，那你招聘啊、培训啊，还有整个外地的一些方方面面的情况，以前可能没有接触过，所以在管理方面，我们这一两年还是一个重点。
《英才》：当年顺驰在全国的疯狂扩张导致了失败，碧桂园如何避免？
崔健波：我们绝对要把公司的资金保持在一个非常稳健的状态。而且，我们的土地成本，现在平均也才230(元/平方米)以内，再加上建安的成本，卖出去，如果是卖三四千(元/平方米)，绝对是很好卖的一个价位。
关于商业风险
《英才》：接手荷兰村这样的“问题公司”，会不会有风险？
崔健波：荷兰村可能外界不是很了解，我们没有跟政府签过任何有约束力的文件，而且荷兰村也跟其他我们所有项目一样，我们都要做出评估、它对公司利益、对股东利益，还有要评估我们的财务状况，可不可以做，然后再去做出决定。
《英才》：碧桂园前一阵签的重庆长寿湖项目，之前国土资源部还派出过督察小组。开发长寿湖，有没有商业风险？
崔健波：那是一个很粗的框架，就是我们有这样一个意向而已，没有签过约束力的文件。我们在长寿区的城区有项目，跟这个项目不是一回事，长寿湖是在景区里。
《英才》：进入经济适用房项目，这一领域跟碧桂园之前所坚持的策略是否吻合？
崔健波：我们现在做了两个，广东惠州有一个，内蒙古满洲里有一个，但是规模相对于我们整个集团的规模来说，它的比例是很小的，现在两个项目加起来才10万平方米。最大的不同在于，(经济适用房)它有一个国家规定的利润率3%。现在都不是我们开发的，就是我们出资，然后由政府来招标、去管理、去开发的。其实我们作为一个企业来说，如果政府有这方面一个需求，我们也尽我们的责任吧，但这个也是以不影响我们控股股东的利益，不影响股东的回报为前提。
《英才》：今年杨国强董事长以私人身份试图收购TVB、他的三女儿进军“煤变油”等的做法，是否如外界猜测，对公司的现金流产生影响？
崔健波：我首先跟你说明一点，我们公司没有去做非住宅业务以外的项目，我们已经在5月20日发了公告，还是坚持走住宅物业开发的方向，至于其他的我们不予置评。
碧桂园的枝节问题
多元化投资前途未卜
文本刊记者 杨柳
顺德区北滘镇广教村。一栋装修风格明显带有上世纪八九十年代痕迹的三层小楼，是杨国强发迹的地方。如今，大量的外地打工者在村子里租住。而一年中仅会短暂地露面三两次的杨国强，正在勾画碧桂园的未来。
喜欢读书的杨，据说读过的名人传记不下百本，最近，他推荐给员工的是韩国总统李明博的自传《经营未来》。
竞购TVB和投资煤变油的传闻，一个悬而未决，一个扑朔迷离，也许，皆是杨国强经营未来的道路。
2008年8月12日，在中期业绩记者会上，面对多元化投资的追问，杨国强略显激动地说，“碧桂园就像自己孩子一样，从无到有，(我)倾注自己的所有去搞(碧桂园)，会(对碧桂园)不离不弃，绝对不会做出任何伤害公司的事。”
竞购TVB
一笔“不错的投资”，关键在于以什么价钱拿下。
8月13日晚，香港邵氏兄弟发布公告，以现金总代价2520万港元将总面积约12.3万平方英尺(约等于1.14万平方米)的若干农用地块，出售给公司的副主席兼董事总经理方逸华全资拥有的投资公司Glory Premium Investment Limited。
有分析认为，邵氏突然出售多幅农地给方逸华，显然是为卖盘交易清除最后障碍，随时正式公布新股东入股的消息。
根据此前的报道，最有可能入股的新股东就是杨国强。
从2006年开始，有关邵逸夫有意出手TVB股权的传闻就一直没断过，此后，陆续传出李泽楷、凯雷、黑石、贝恩资本等有收购的意向。2008年5月13日，“TVB大股东有意出售股权”的消息开始见诸报端。
此后有消息称，杨国强已经从顺德老乡、恒基主席李兆基处获得30亿港元的个人贷款，余款则向境外银行和投资银行筹集，有意以100亿港元资金收购TVB。6月25日，邵氏主席邵逸夫同意以“卖家融资”的方式向杨国强提供25亿元贷款，以弥补其剩余的融资缺口。
但截至目前，“第二只靴子”始终没有落地。
TVB于1967年11月19日正式开业，是香港首家无线电视台。摩根斯坦利日前发布的一项研究报告显示，TVB的两个无线免费频道——粤语的翡翠台和英文的明珠台，令人赞叹地席卷了香港230万住户中70%的电视观众，这一数字是在香港排名第二的亚视的3至4倍。而在杨国强生活的广东，TVB是最受观众欢迎的频道，根据CSM媒介研究的数据, 在2006年，TVB的两个频道在广东拥有6.5%的黄金(180,-0.65,-0.36%,吧)时段的收视率，相当于中央电视台15个频道加在一起的收视率。
假如交易最终达成，香港凯基证券的分析师蔡铁康分析认为，还是一笔“不错的投资”，关键在于以什么价钱拿下。“我看最重的还是中央政府是否支持杨国强去买，还是他个人的行为，假如中央政府不是特别支持，对发牌可能会有影响，虽然它有一个很强的制作公司，作为一个地区主要保护的公司假如跟当地政府的关系不是太亲密，假如广播权那块有所变动，始终是比较吃亏一点儿。”
蔡还告诉《英才》，此前市场有传言说，杨国强可能会用碧桂园的股权作为抵押品去做融资的抵押，这虽然对上市公司基本因素没有什么影响，可是这会使投资人忧虑：假如主席个人的财务状况不是太理想，假如融资出现困难，作为抵押品的碧桂园的股权会不会拿出来进行沽售。不过因为交易尚未成功，这种忧虑并未成为主流。
碧桂园的一位前高管用“非常勤励”来形容自己效力过的这家公司，至于竞购TVB，他认为公司已经到了一个“衣带渐宽终不悔”的时期，可以有更多的追求，“也许(杨)老板小时候就有这样的梦想”。他告诉《英才》记者。
全忠则将杨的这一举动解读为——主业房地产的平均利润率逐渐呈降低趋势时的战略选择。
“赚伟大的钱去了。”他说。
投资“煤变油”？
“碧桂园这样一个从来没有涉及到化工领域的企业做这个，我觉得有点儿荒唐。”
杨国强的二女婿陈，毕业于清华大学化学工程系，其后留学英国曼彻斯特大学化工学院。2004年起，陈担任碧桂园集团事业发展部经理及总裁助理，2007年初，陈突然离开碧桂园，出任“佛山市顺德区创源投资有限公司”(下称“创源投资”)的总经理。
创源投资的工商登记资料显示，其注册资金为1000万元，注册地是佛山市顺德区北滘镇骏业东路8号。然而，即使是当地出租车司机，也没能带记者找到这个地方。
有消息称，创源投资的投资主要集中在辽宁沈阳、内蒙古通辽及云南昭通等三个地方。
2007年10月，创源集团昭通市创源矿业投资有限公司在网上发布招聘启事时称，创源矿业为创源集团的子公司，主要从事褐煤开采和煤化工行业。该公司欲投资数百亿元，打造年产量为3000万吨的超大型露天煤矿和年产量为500万吨液体燃料的化工厂。
而据《沈阳日报》报道，今年6月，沈阳市政府代表团赴香港招商期间，就与创源公司进行了深入洽谈，达成了在沈阳投资兴建煤制油新型能源基地的共识。7月25日下午，李英杰市长还参观了创源公司煤制油研发中心，听取了煤制油项目生产工艺、工序的汇报。当天，沈北新区与创源投资有限公司正式签约，计划用3至5年的时间，在沈北新区建成年产500万吨液体燃料的生产基地。
中原证券石化行业研究员王向升对杨国强投资煤变油项目大感意外。
“它这个总投资规模是比较大的，只有那些有实力做这个产业的才能获批，目前也就是神华、潞安、兖矿，就那么几家批了。你盲目上(项目)，现在好像看起来油价那么高，好像做起来会有利可图，但是随着油价上涨，煤炭价格也在高涨，所以说，你如果不达到一定规模，是不可能有经济效益的。而且这个还必须是配套的，因为你不能只制油，你还有综合利用的东西要配套起来。”他对《英才》记者说：“碧桂园这样一个从来没有涉及到化工领域的企业做这个，我觉得有点儿荒唐。”
另一位要求匿名的研究员告诉《英才》记者，目前这种煤变油项目的初始投资差不多是1万吨的产能对应1个亿的投入，在他看来，“如果能有自己的煤矿，这个项目的盈利能力还是比较强，从南非Sasol公司的经营情况来看，他们煤制油的毛利率都在50%以上。”
假如有自己的煤矿，投资这个项目还需面对其他的风险。首先是销售渠道，“因为制出来都是成品油，但是销售这块，尤其是零售，都已经被两大石油公司给垄断掉了，所以说，你要是没有自己的销路，你可能卖不出一个好价钱。”其次是技术问题，“因为这个东西国内毕竟没有工业化生产的经验，主要是跟国际上的合作以及引进的技术，前期制超纯清的过程，他们多数企业喜欢用壳牌技术，但这个技术好像国内运行的并不是很理想，所有引进的企业多数都是开开停停。”
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