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肖汶/文 2009-9-4 4:46:34
9月3日，美国房地产经纪人协会宣称，七月的住房买卖签约数比上月增长3.2%，比2008年七月增长12%。当然，该协会一贯以作风夸张著称，而且这些销售数字中很大一部分都是银行回收房(foreclosures)和折价房(short sales)，但这是继8月份开发商信心指数、二手房销售指数和S&P/Case-Shiller房价指数出台之后的又一利好消息。哀鸿遍野的美国房市是否真的在今年夏天强势触底反弹了？
如果房市真的出现回暖，最功不可没的政府的房市刺激计划， 主要包括美国的低利率和8000美元退税。在联邦利率接近零点的同时，住房贷款利率也处于历史最低点。尤其是在最近一两周，各大银行(更准确地说是房地美和房利美)甚至开出15年4.2%或30年4.5%的利率，可以说是把借贷成本定在未来几年的预期通胀率之下了。同时，首次购房者如果在今年11月底前完成交易，可以获得联邦政府8000美元的退税。这笔钱不仅可以立即到手，而且可以用来作为购房的首付。
这八千美元退税的效果是理性的经济学家根本无法预料的。如果说美国的平均房价在20万左右，平均物业税在1.5%左右，那么及时扣除各种税收优惠，拥有一个房子每年的净成本(交给政府的物业税和交给银行的纯利息)就要远远高于8000美元，因此一个理性的家庭不应该把重大的购房决定基于“贪图”8000美金之上。然而奥巴马似乎比经济学家更懂得普通消费者的心理。无数的美国家庭告诉自己：如果我不在今年买房，我就相当于白白“扔掉”了这8000美金，我不会那么傻。于是在2009年春天到来的时候，经纪人们用笑脸迎来久违的看房人潮。
那么，这种效应能否持续呢？我们认为，房市中的恐慌气氛已经退去，但是如果美国经济无法在今年年底前全面复苏，美国房市的低迷依旧要持续一段时间甚至出现反复。首先，低利率和8000美元退税无法拯救的是最高端和最低端的住房市场，而恰是这两个市场在下滑过程中受到了最大的冲击。其次，银行如何处置手中大量的回收房将决定于它们对未来经济走势的判断。
虽然目前的贷款利率处于历史底位，银行正一反过去大开绿灯的做法，而开始严格审查借款人的信用历史。从2002年到2006年的五年间，美国家庭的平均负债率翻了一番，其中最重要的原因就是住房价格的迅速攀升使居民可以很容易地以住房为抵押从银行获得贷款并用于消费；这个趋势在那些信用记录不佳、无法从其他渠道获得贷款的人群中尤为明显。当房价在2006年夏天出现逆转，这些人首当其冲，他们在房子中微薄的资本迅速被房价的下行所吞没。
因此，低端市场成为所谓次贷危机的主战场，很多小区中一半以上的房子被银行收走。很多人当时错误地怪罪于过低的可调整利率(AMR)，但事实证明，即使现在的固定利率低于当时的可调整利率，这部分人也不会再轻易获得贷款(因为审查更严)。低端市场估计要依靠整个就业市场和购买力的复苏才能慢慢走出危机。
同时，现在的低利率很大一部分是政府行为。银行愿意接受低利率是因为他们可以立即转手将绝大多数住房贷款卖给两房(Fannie Mae and Freddie Mac)，而两房原则上只接受传统贷款，即借款额限于房价的80%并不超过41.7万(在高房价地区为73万)。
那些意欲购买百万豪宅的就无缘于两房的优惠待遇，往往要支付高得多的利率。因此，在同一个城市往往能看到中低档房产跌10%的同时高档房产却出现腰斩的现象。(当然也有个半开玩笑的解释，那就是揣着大把现金的中国人和印度人更中意好学区的实惠房，所以那些山坡上大海边的百万豪宅就只能一边“凉快”去了)
再者，购房退税只限于首次购房者，而且家庭年收入不能超过17万(退税从15万开始递减，到17万就什么都拿不到了)，这基本上就把高端市场排除在外了，因为能够拿到退税的人是无法获得足够贷款去买百万豪宅的。
最后，银行已经持有或即将持有的大量回收房将是市场的另一悬念。仅在2008年一年，美国就有140万住房被银行收走，很多人估计这个数字在2009年将达到180万。迫于政策压力，今年春天很多银行都自愿暂停了“房屋回收”的过程，也就是说，如果银行愿意收回那些无法月供的房子，银行手中的房子可以比现在持有的多得多。基于昂贵的维护成本，假如宏观经济走势继续下行，银行很有可能将这些房子大量脱手，对现有市场造成进一步冲击。
2009年12月1日会是所有关注美国房市的人都会留心的日子，因为这项退税优惠将会终结。那么，有趣的是，如果8000美金没有了，这场美国住房“小阳夏”还能继续吗？
笔者认为，在可预见的短期甚至中期内，香港政府都有能力维持联系汇率制。首先，与应付资本外逃造成的冲击相比，任何央行在应付资本流入时的余地都更大。因为应付资本外逃需要源源不断地出售美元，而应付资本流入仅需印刷本币；其次，对香港这样的自由贸易港与国际金融中心而言，最重要地是维持本币对国际储备货币的汇率稳定。一旦对港币的汇率预期造成变化，那么通过香港的国际贸易及资本流动都将发生异常变化，从而损害香港的竞争力。因此，香港政府将不惜成本地干预外汇市场并进行冲销。再次，不要忘记香港政府背后还有中国政府的强有力后盾。一旦香港政府出现冲销难题，中国政府完全可以施加援手。例如让更多的内地金融机构或大型企业到香港市场上发行以人民币或港币计价的债券，即可有效吸收市场上的流动性。
进一步来看，大量热钱流入香港，其意图可能并非仅在赌港币升值。香港与中国内地毗邻，不断扩展的CEPA协议为两地之间更紧密的资本流动创造了空间。而与其他所有大国相比，中国当前的经济增长形式以及资本市场走势都是最具吸引力的。因此，香港其实更像短期国际资本流入中国内地的前站。其一，香港的资本项目是完全开放的，热钱流进香港没有成本；其二，香港股市与内地股市具有密切联系，特别是有很多A股与H股溢价不同的两地上市股票，以及主业在内地的H股与红筹股。投资于香港股市也可以获得内地经济成长带来的收益；其三，如果热钱要通过各种渠道流入内地的话，那么香港将是首选之地。香港与广东的邻近使得地下钱庄十分发达，资金通过香港的货币找换店流入内地，不但方便快捷，而且成本很低。如果内地股市楼市进一步上扬，如果下半年来自欧美国家的压力使得人民币升值预期死灰复燃，那么将有更多的热钱借道香港流入内地。因此，热钱流入香港的态势，值得中国内地的外汇管理部门高度警惕。
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