2009年06月12日 16:47
2009年的中国房地产行业注定是动荡的，它的走势可能会让早前的各家预言纷纷落空。2009年上半年以来，整个房地产行业经历了从成本上升，房价下降，销售迟缓，到开发企业资金危急，土地流拍的重重考验，如今终于迎来了有些久违的房屋热销、房价稳中有升、资金链逐渐宽裕，以及土地市场需求重现的复苏景象。
展望2009年下半年，房屋供求趋势尚在向好的方向变化，货币宽松仍将持续，开发企业的专业能力明显提高，热销将逐渐重现，投资和新开工项目投资则将见底反弹。部分区域供应断档，投资性需求明显回暖，房价或将上涨，政策的蜜月期或将结束，新的博弈即将开始。
中国住宅地产市场长期向好
到目前为止，房地产市场还处于尚未成熟稳定的市场形态，国民的置业需求远未得到满足。1998年至今，城镇人口的商品住宅累计新增消费只有43亿平方米。考虑到中国6亿的城镇人口规模，并按照国家提出的城镇人口住宅建筑面积发展目标（人均30平方米）来估算，对于商品住宅的总需求量应该在180亿平方米。这样看来，43亿平方米的面积增量仅满足了商品住宅总需求量的24%。可见，作为生活必需品的房地产在未来仍有强劲的刚性需求。
作为对国民经济有着重要影响的行业，房地产行业一直以来都受到政府的密切关注。国家通过宏观调控的手段在一定程度上有能力控制房地产行业。因此，为了推动中国经济长期持续稳定的发展，建立一个健康稳定发展的房地产市场必不可少。对此，政府在不同时期都积极地采取相应的措施来平抑房地产市场的巨大波动，尽可能平衡普通老百姓和房地产商的利益。
过去，当房地产市场处于峰值的时期，政府通过金融、财政、行政、交易及开发等各种政策来调控住宅市场的发展，从而对开发商在土地储备、融资能力和开发能力方面提出更高的要求。例如，通过征收土地增值税，以及未来征收不动产税等防止住宅商品市场暴利的状况，通过紧缩开发商的贷款以限制其扩张。现在，当房地产市场处于低谷，政府又出台一系列针对购房者的信贷政策，例如调整居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的房贷利率和首付款比例，以释放行业的刚性需求。
中国房地产行业过去繁荣的三大制度支柱是按揭贷款体系、现有土地制度和预售制。按揭贷款极大程度地降低了居民购房的门槛，而现有土地制度决定了无论需求状况如何，政府都有能力控制供应的节奏（尽管存在时滞），预售制则将开发企业所承担的风险分散到金融机构和购房人，避免行业长期占用大量资金所引发的危机。尽管这些制度，从长远看，有的存在着比较大的弊端，比如土地制度。但短期内，不会有根本性的改变。
从中长期角度考量，发达的按揭贷款体系是世界各国的惯例，尽管金融危机背景下世界各国的房屋按揭贷款规模有所下降（无论是绝对规模还是占银行信贷的比例）。但和其他国家相比，中国内地的按揭贷款发育程度明显偏低，未来仍有较大的上升空间。2009年4月底，居民中长期消费性贷款只占金融机构各项贷款总额的10.02%，而香港住宅按揭贷款占贷款总额的18.53%。由于居民中长期消费性贷款中还有非房贷和商业地产类贷款，因此两地按揭贷款相对贷款总额规模差异更大。
现有的土地制度确保了行业不会供过于求（除非家庭总数和居民财富同时出现大的缩水，以至于现有住房足以满足所有新增需求，人口红利和城市化阶段过去之前不存在这一可能）。其他两项制度都是加高行业的杠杆，规避行业参与者的风险。
在财政体制作重大改革之前（解决地方政府的财政收入问题），除了深圳等少数城市，地方政府的日常运作无法离开土地财政（即使在目前现状下，地方财政也存在事实缺口）。
预售制相当于为所有行业的参与者提供了无息贷款，降低了开发企业风险。不过在2006年以后，深圳等城市纷纷提高预售门槛，使得预售对行业的资金支持开始削弱。但目前，在北京、杭州等卖地收入占地方政府财政收入比重稍大的城市，仍然维持了相当低的预售门槛。
中国房地产市场作为支柱产业，与实体经济紧密相关
2008年11月10日，国务院总理温家宝在北京召开省区市人民政府和国务院部门主要负责同志会议上发表重要讲话时指出：“房地产业是国民经济的重要支柱产业，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。”此言一出，引起了各方关注，也使关于房地产是否是支柱产业的争论告一段落，可以说给中国的房地产行业长远定了性，也就是在今后相当长的一段时间内，房地产作为支柱产业的地位不会发生变化，仍然会起到支撑中国国民经济发展的重要作用。
从国民经济贡献度这一角度出发，房地产的支柱产业地位毋庸置疑，主要来源于以下三个方面：
第一、房地产行业本身经济总量庞大：统计数据表明，2007年房地产业实际完成投资对GDP的占比为10.1%，对城镇固定资产投资的占比更是达到21.5%。有关研究表明：当国家处于工业化加速发展阶段的时期，房地产业必然获得较快的发展。例如：英国在19世纪经济起飞时期，房地产及其相关的投资就占全国投资的40%；而日本在二战结束后，对于住宅房产的投资占固定资产形成价值总额的21%-27%。发达国家的资料显示，这个阶段大约经历20年至30年。
第二、对相关产业的拉动作用大：房地产行业不仅自身占的经济总量较大，而且其上下游的产业链也相当长，从而起到拉动相关产业发展的作用。它对经济总量的实际贡献远远超过自身在经济总量中的比重。有研究表明，与房地产业直接相关的行业多达50几个，不仅能拉动钢材、水泥等相关产业的增长，并间接推动了建材、酒店、旅游、加工、制造等相关行业的发展，同时也是金融保险产业、中介服务和物业管理等现代服务业的重要推动力量。据测算，自1998年至2007年，房地产业对中国GDP增长的贡献率年平均高达21.8%，其中直接贡献率为9.2%，间接贡献率达12.6%，间接贡献甚至高于直接贡献。
第三、发展速度快：从1997-2007年，每年房地产业的增速几乎都达到同期GDP增速的两倍以上。例如从1997-2007年不同经济指标增速的平均值对比来看，GDP的增速为12.3%，城镇固定资产投资为20.1%，而房地产投资则高达23.2%，整整高出GDP增速10.9个百分点，比城镇固定资产投资增速也高出3.1个百分点。
目前，面临经济危机这一关键时刻，房地产这一支柱型产业很有可能将起到更加重要的作用。它对上游的钢铁、水泥、工程机械，下游的家电、装饰材料、家具等相关产业将产生重要的拉动效果。比如，2007年，在住宅建设上每投入100元就可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅可以带动130-150元的其他消费；每吸纳100人就业，可以带动相关行业200人左右的就业。由此可见房地产行业对带动产业链上相关行业的发展以及吸纳更多就业人口的作用是非常明显的。对带动国民经济发展,以及实现国内充分就业都有相当重要的意义。
地产市场近期出现的“回暖现象”
2009年一季度，部分地区出现了楼市的“小阳春”现象，成交量有所回升，这种现象使得大家对房地产走势的预期出现了不同的看法，中国楼市就此回暖？抑或这种回暖只是中短期内的暂时现象？中国主要城市的商品房交易价格和交易量数据显示，2009年一季度的“小阳春”现象有两个特点。
首先，此次回暖不是全国性普遍的增长，存在地区性差异，对于一线和被炒过又大跌的二线城市，如北京、深圳、武汉等，由于前阶段下跌过多，交易量基数过小，因此有了一个小幅度反弹，而对于没有经历过房价的炒作暴涨和暴跌并处于稳定发展的城市，则没有出现较大的增长变化；其次，本次回暖主要体现为交易量的小幅度回升，而交易价格处于持续下降的状态，没有表现为量价齐升的特点，这种回暖仅仅是短期的技术性反弹。
那么究竟什么原因导致了本次房地产市场的回暖呢？其驱动因素主要体现在三大方面：
第一，部分开发商的降价行动促成了此轮楼市反弹，此轮热销的楼盘都有一个共同特征，就是性价比高，老盘大幅度促销，或者是新盘的开盘价一步到位，普遍降了10%－20%。价格调整到位的、性价比高的地区和楼盘，回暖力度就大。
第二，国家宏观调控政策和地方政府的救市行为起到了一定的作用。据不完全统计，在经济危机寒流影响下，全国已有17个地方政府纷纷以减税、推行货币补贴及降低准入门槛等一系列积极的利好政策，以期市场重回健康的轨道。广州、深圳虽没有正式出台文件，但在土地供应规模、限价房上市等方面明显加强了政府调控力度。郑州市政府于去年年底发布了旨在推动房地产市场回暖的17条措施，从土地、住房结构、个人购房税费、公积金贷款等方面，给予地产开发和房屋买卖优惠政策。
第三，在开发商降价和宏观政策利好的驱动下，2008年积累的刚性需求得以释放，促成此轮反弹。但在去年积累的刚性需求消耗殆尽之后，中国房地产市场依然面临巨大的库存压力。从范围上来看，2008年11月以来成交量的50%-70%都是90平米左右住宅，30岁以下年轻人占了北京二手房市场的30%-40%，这类购房者和这一类型的房子，显然说明了投资客尚未真正入场，90%-95%的消费者为首次置业及改善型自住购房北京住宅市场成交价格在大幅度下跌后呈现回转趋势，交易量上升；西安的交易价格则一直呈现稳定的平缓上升趋势。
从长期来看，楼市的真正回暖有赖于两个主要根本推动力：中国实体经济的整体复苏，以及房价的合理回归。楼市真正的坚挺需求仍然在于刚性购买。
无论是作为使用品还是投资品，房地产都有着巨大的市场需求，而将潜在需求转化为实际增长的关键，在于理解政府针对这一与民生高度相关之产业的决策方向，及相关政策对房地产企业战略的影响，从而转换思路，获得新的发展动力。（董文丽）
本文参考罗兰·贝格国际管理咨询公司《思与行 房地产行业特刊报告》
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