深圳洗牌后

本文见《财经》杂志 2009年第16期 出版日期2009年08月03日 　

《财经》记者 符燕艳
　　2008年底，一名“先知先觉”的炒房客通过中原地产，一口气在深圳购买了30套住宅，每套价格在100万元左右。

　　彼时，深圳楼市和全国楼市一样，仍在底部苦苦徘徊，很少有人意识到，复苏即将到来。根据DTZ戴德梁行统计数据，2008年11月，深圳住宅成交量开始出现回升；2009年头两个月，累计成交量更是同比增长了169％，而同期上海甚至下降了4.3％。

　　在本轮房地产调整中，深圳最先下跌，亦最先恢复；跌幅最深，而反弹最为强劲。至6月份，深圳新建商品住宅均价已逼近15000元/平方米，与2007年10月的历史最高点17350元/平方米已相去不远。

　　与全国楼市整体调整半途夭折相比，深圳是惟一走完周期全程的中心城市，虽然这个周期呈现出大起大落的V型，但还是给这座一度满城尽是投资客的移民城市，留下了难得的风险指引。

V型反弹

　　早在本轮房地产调整前，深圳楼市已经蓄势多时。

　　2002年至2005年，深圳房价基本保持着年均5％的增长速度。但是2005年至2007年，深圳房价一年一个台阶，至2007年，涨幅已高达45％。活跃在市场中的投资客占四五成之多，投机氛围非常浓郁。

　　享受泡沫的快感有多高，挤泡沫的痛苦就有多深。2007年秋天，深圳最先感受到了寒意。整个国庆黄金周，全市新建商品住宅成交量仅87套。至2008年，深圳房价一路领跌全国，年底下挫至10979元/平方米，与一年前的历史最高位17350元/平方米相比，缩水近四成。

　　受楼市量价齐跌影响，开发商资金亦陷入困境。DTZ戴德梁行统计数据显示，2008年，深圳共出让开发建设用地20宗，只有11宗交易成功，9宗关外地块流拍。不但无心拿地，一些销售不振的开发商，甚至将有些部门整体裁掉。中原地产二级市场常务副总经理玉家雄据此判断，深圳房价调整已经到位。

　　不过，与其他省市地方政府踊跃救市相比，即使是在2008年楼市深度调整期，深圳走了一条相反的道路。

　　以深圳市房地产研究中心主任王锋为代表的一些专家，曾在2008年7月向市政府提过建议，通过减免税收等方式提振市场，但没有被采纳。当年11月，时任深圳市市长许宗衡在公开场合表示，每个城市都有自己的特点，深圳不需要救市。

　　地方政府“不救市”的表态，源于深圳早已脱离了土地财政时代。深圳土地出让金仅占地方财政收入的10％左右，也没有任何土地储备贷款，对直接介入房地产市场明显缺乏动力。而北京、广州、上海等地，政府土地储备贷款已高达上百亿元规模。

　　和北京、上海等地高度分散的房地产市场不同，深圳房地产市场的规模只有前者的三分之一左右，却拥有万科、金地集团、招商地产等多个全国性地产龙头企业，本地市场高度集中，市场自主调节的意识和能力都比较强。

　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，2008年一整年，开发商资金状况都很紧张，尤其是进入10月以后，压力更大。为了加快回笼资金，万科在全国率先宣布降价促销，随后引发本地开发商跟进。大开发商勇于自己“挤泡沫”，使得深圳楼市在深度调整后,得以最早触底反弹。

　　2008年12月，全国楼市仍在缠绵下探，深圳住房成交量已经开始明显回升。至2009年6月，在充足流动性的推动下，深圳的新建商品住宅均价一路逼近15000元/平方米，基本回到了2007年的高位。


投资客一收即缩

　　虽然大部分投资客已经忘记了挤泡沫的痛苦，添酒回灯重开宴。不过，深圳楼市投资客的面貌，还是发生了一些变化。

　　从事二手房交易法律顾问的广东中圳律师事务所律师刘子孺告诉《财经》记者，这一轮投资客更倾向于买二手房，因为成交周期短。

　　从户型选择上，则更倾向于选择小户型和高端豪宅。前者具有刚性真实需求，后者则是稀缺资源，升值空间大。

　　深圳市国土局统计数据也显示，2009年1月至5月，深圳市二手房成交面积达375万平方米，同比翻了近两番，远高于新房成交面积增幅水平。

　　中原地产二级市场常务副总经理玉家雄认为，深圳二手房市场之所以成熟，主要是中介机构、银行和政府部门的配合效率高。在深圳，如果是现金交易，最快1周就能完成过户；贷款最快也只需要10天到14天。而即使是在二手房交易较为发达的上海，完成过户也需要大概一个月的时间。

　　中原地产统计数据显示，在一手房市场，投资性需求从3月就开始显著增加，从年初的5％左右增加至两三成以上，其后更增加到四五成；在二手房市场，春节过后大批自住需求释放，带动楼市转暖，投资客也跟进入市。至6月，明确表示用于投资的客户已经超过了两成。

　　投资客的介入，让市场担心是否会重现2007年的疯狂。当时，连月薪2000元的地产公司员工都敢于炒房。不过，这一轮投资客显然对自身支付能力和杠杆率的运用，有更加理性的判断。

　　7月17日，中国银监会发出了收紧第二套房贷的政策信号，深圳一手房成交量应声而落，7月20日至26日，当周新房成交量只有870套，环比暴跌四成；7月26日当日仅成交88套，不仅比高峰期间的日均成交400套明显回落，也低于200套的日均正常成交量。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务董事吴健认为，受局部信贷政策影响，楼市成交量恐难继续维持高速。


开发投资观望

　　北京、上海“地王”重现，但库存消化已经过半、手持充沛现金的深圳开发商仍然对开发投资慎重以对。

　　最为明显的例子是，2009年上半年，全国房地产开发投资同比增长了9.9％，深圳1月至5月却出现了9.8％的下降，其中，住宅投资更是下降了18.8％，住宅施工面积下降了4.4％。

　　2008年，深圳市只完成了土地成交面积82万平方米，下半年仅有一块开发建设用地成交。

　　2009年，深圳市计划供应开发建设用地80万平方米。虽然宝安区一个捆绑出让地块拍出26亿元的高价，比底价溢出45％，其余成交地块也有50％到65％的溢价，仅有一块以底价成交，但是据DTZ戴德梁行统计，上半年，深圳只完成了土地出让面积25.53万平方米，同比减少73.73％，其中，主要都是旧改用地。

　　深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕对此解释称，今年成交的土地，主要是开发商趁低价进去摸底，项目自有资金比例下调也是一大因素。部分开发商出于对后市的担忧，选择观望。

　　事实上，即使不拿地，开发商在深圳仍然有足够的土地储备。DTZ戴德梁行数据显示，至6月底，万科在深圳土地储备仍然高达267万平方米，招商地产在深圳的土地储备也达到128万平方米。

　　金地集团董事会办公室有关人员则表示，深圳土地成交和开发投资数据下降，主要是深圳土地资源有限，同时开发商更趋理性。以前开发商多注重短期机会项目，现在则更加注重债务结构和存货结构。

　　中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，虽然上半年深圳楼市快速上涨，但并没有达到2007年的疯狂程度。一名商业银行高管也表示，房地产信贷的坏账率虽然有上升趋势，但不到2％，坏账风险基本可以覆盖。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务董事吴健则预计，目前开发商手中资金充裕，楼市回暖以及投资谨慎，有助于增强他们未来的抗压力。■

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