本文来源于《财经网》 2009年04月28日 18:19
尽管房屋市场的调整会变得相对温和，但调整仍会延续
美国人又开始建房了么？
【《财经网》北京专稿/记者 张环宇】如果忽略止赎率的影响，对美国房屋市场走势的判断一定会出现错误。当大量贷款者丧失赎回权利，其房产被迫公开拍卖或收归银行所有后，房屋市场的存量正在慢慢增加。
3月的房市数据证明了这一点。美国成屋销售量经历2月的上涨后，在大家都以为3月会再接再厉温和上扬的时候，数据却突然掉头向下。3月成屋销售量经季节调整后年率为457万户，环比下降3%。
这是为什么？仅从成屋销售报告中去寻找答案，可能会无功而返。在这份报告中，你可以找到美国几个地区的房屋存量、成交量以及成交均价数据，但是，这些数据对于解释异动帮助有限。
3月成屋销售环比显明下滑，一种猜测是，银行公布的止赎率（已经进入停止赎回程序的贷款比率）在同一时间段中快速上升。3月房屋止赎率环比上升17.4%，这意味着房屋市场的绝对供应量增加了34.1万户，大量房屋进入停止赎回程序后，对市场信心和预期的冲击不言而喻。虽然有待进一步实证研究，但是，我们有理由作出上述猜想。
美国人在购买房屋时，多数使用按揭形式。有些购买者由于没有资产可供抵押，所购买的房屋便充当抵押品。房屋所有权归提供贷款的机构。购房者按期还款给放贷的机构，这个过程称为“赎回”。如果出现购买者因故不能按期还贷，超过期限的房屋便被“止赎”，即停止赎回。房屋便归放贷机构所有。
3月成屋销售的绝对量下降了14万户，其中，西部下降5万户，占比接近36%。而在西部诸州中，加利福尼亚州、亚利桑那州和内华达州的止赎率上升名列诸州前茅。
在奥巴马房市新政公布之后，止赎率曾一度探低，1月止赎率环比下降9.56%，2月止赎率环比上升5.92%。不过，和去年12月17.11%的环比增幅相比，止赎率的下降趋势仍然是相当明显的。
这或可归因于银行在新政公布前的观望态度，因为一旦按揭贷款者丧失赎回权，银行将被迫公开拍卖房产。由于市场冷清，拍卖很难获得满意的拍卖价格，而在新政前景未明之际，银行并不情愿承担这种无谓的损失。实际上，在奥巴马方案出炉前夕，美国两大抵押贷款机构房利美和房地美及其他多家银行纷纷暂停了止赎程序。
现在的房屋市场，如果从存货销售比和房屋价格来看，企稳的势头已经开始出现。
——存货销售比自去年12月开始，就已经探低至十个月以下，并在随后几个月持续维持在这一水平上。
——虽然成交量依然在缩减，但是，成屋销售均价已经连续两个月环比上升。
——随着美联储入市干预长端国债利率，长期按揭抵押贷款利率开始下降。
——近期美国股市的反弹，也有助于改善家庭资产负债表。
相对于企稳的预期，一个很大的不确定因素在于，虽然奥巴马新政剑锋直指止赎率，但其受益群体为“有责任的购房者”。在扶持对象上，仍有相当一部分购房者不符合条件。加上美国失业率中期内上升的趋势不减，悲观的经济学家甚至预期失业狂潮持续至2010年，失业率更是可能突破10%。如果这些假设成立，止赎率在未来几个月的表现仍难言乐观。相对成屋销售的成交量而言，止赎房屋的绝对量仍是一个不容忽视的数字。所以，可能出现的场景是：尽管房屋市场的调整会变得相对温和，但调整仍会延续。■
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