房市脆弱回暖

本文见《财经》杂志 2009年第9期 出版日期2009年04月27日
积压了近一年的刚性购房需求，在春节后迎来一次集中释放，但低迷的土地成交量和房屋新开工面积显示，投资者短期内信心难以恢复
《财经》记者 张映光
　　北京春季房展会的现场，就像一个熙熙攘攘的房屋大超市。在各类房屋促销广告的吸引之下，驻足观望近一年的消费者，真的开始出手买房了。
　　据房展会公布的数据，截至4月12日，春交会在五天展期中，参观人次逾15万；达成意向成交金额突破30亿元，比去年增加近40％；每平方米意向成交均价，则比去年北京秋季房展会高出了600余元。
　　从表面看，房市确实在触底反弹。这一轮突然回暖的行情，令很多业内人士亦始料未及。因为就在2009年春节前，虽然各地旨在“救市”的地产新政频繁出台，房市成交量仍持续低迷。彼时，开发商们四处叫苦，目的都是为了让房地产同样搭上振兴规划的快车，促使国家出台更有利于市场回暖的政策。
　　如今，似乎一转眼，房市便迎来一个“小阳春”。原本愁眉苦脸的房地产商们捷报频传，一季度销售纷创佳绩。
　　富力地产集团有限公司（香港交易所代码：02777）称，其2009年一季度合同销售额达61.5亿元，同比增长80％，比其预计的47亿元目标高出31％。
　　2008年底，这家一直排在全国前十位的房地产公司，因为无法如期偿还银行逾80亿元的贷款，而不得不申请贷款展期。
　　类似的房地产公司，在当时还有很多，如今，这些房地产商似乎因销售回暖暂时缓解了危机。一些原本还在唱衰的市场人士乐观预言：房市已见底，价格将反弹。
　　但与看似火热的销售形成鲜明对比，房地产商仍旧在缩减投资，土地市场持续萎靡，外资依然谨慎，高端住宅市场无人问津，商业地产租金连番下降。房市此轮回暖的基础依然脆弱。
积压的刚性需求
　　如果仅看成交量，房市确实在持续回暖中。
　　2009年春节后，全国各主要城市商品住宅市场成交量均现回升之势。随着北京、上海等一线城市商品住宅价格的进一步下滑，房市迎来了“小阳春”。
　　国家统计局的数据显示，2009年一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2％。其中，商品住宅销售面积增长8.7％。商品房销售额5059亿元，同比增长23.1％。其中，商品住宅销售额增长24.7％。
　　另据香港最大的房屋代理机构中原地产提供的数据，2009年3月，八大主要城市（北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州）一手住宅成交量环比增加57％。其中深圳、北京成交面积分别创下自2006年1月和6月以来的历史新高。上海、天津、重庆、成都四城市亦是2007年四季度以来的月度最高销量。
　　二手房市场也显得十分活跃。据中原地产估计，3月，北京、上海、广州等五大城市二手住宅成交量达649万平方米，环比大幅增加57.2％。
　　商品住宅市场的回暖，主要有三个原因：一是“月历因素”，即春节后是商品住宅销售的传统旺季；二是一线城市房价持续下跌，刺激刚性需求集中入市；三是房地产救市政策已“见底”。
　　商品住宅销售在全年中的分布并不均匀，呈季节性上下波动。春节后的一两个月，是商品住宅销售的传统旺季。这主要是因为春节长假压制了一部分成交量。潜在购房者一般会集中在春节后集中入市购房。而房地产开发商亦会利用这一规律集中推盘。因此，商品住宅市场在春节后的一两个月交易量环比大幅上涨是惯例。
　　不过，今年春节比去年提前近一个月，因此，继续运用同比法对比去年同期房屋成交量的情况，便会产生一定判断偏差。
　　更为合理的方法，是用今年2月的数据对比去年3月的数据。例如去年3月，北京期房成交5672套，实际上与今年2月扣除保障性住房签约数（5843套）大体相当。因此，一些全国重点城市成交量现在同比大幅上涨，并不一定代表今年的情况确实远远好于去年。
　　另一方面，成交量持续回升，房价继续下滑，将是重点城市商品住宅市场近一阶段的主要特征。北京、上海等一线城市商品住宅价格的进一步下滑，尤其是一部分新开盘项目的降价，促成市场上持币观望已久的购房者集中入市，而这部分刚性需求已经积压了近一年的时间。
　　据国家统计局的数据，今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2％，比1月降幅扩大0.3个百分点；环比下降0.2％。
　　3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3％，比2月降幅又扩大0.1个百分点；新建住宅销售价格同比下降1.9％，比2月降幅扩大0.1个百分点。
　　另据中国指数研究院的数据，2月，北京、上海、深圳等重点城市商品住宅价格仍呈下滑趋势。其中，北京住宅成交均价为11417元/平方米，同比下降14％，环比上升5.8％。上海住宅成交均价为9518元/平方米，同比上升17.2％，环比下降11.7％。深圳成交均价为10988元/平方米，同比下降24.7％，环比下降0.4％。
政策观望期结束
　　尽管各统计机构很少公布成交量中一次置业与二次置业的比例，但据《财经》记者从深圳市银行系统了解，深圳市1月至2月的购房者中，一次置业占比超过八成。这从一个侧面反映出，刚性需求是此次楼市“小阳春”的主要推动力。而刚性需求在春节后的集中释放，除了季节性因素的影响，中央和地方政府在前一阶段出台的减息、减税、补贴等救市政策起到了重要的推动作用。在业内人士看来，一次置业的消费者在春节后集中入市买房，也表明在大部分人看来，政策利好已经出尽。
　　去年10月，随着国务院对房地产宏观调控政策的调整，各地纷纷推出比较激进的房地产救市政策。一些地方政府的救市政策虽然力度不小，但最初收效并不显著。其中有一部分原因就是潜在的购房者，不仅对楼市观望，对政策也在观望。在政策的“最后一只靴子”没有落地的时候，在市场上不断有传言认为，还将有更多利好的救市政策出台的情况下（如传言中的购房抵扣个人所得税），潜在购房者出于对更多利好政策的期待，反而不急于出手，因而房屋成交量在春节前持续低迷。
　　在一个月前结束的全国“两会”上，住房和城乡建设部部长姜伟新等多位政府高官均公开表示，目前只会执行现有的调控政策，暂不会有新政出台。这表明，在一定阶段（至少到上半年），政策的“最后一只靴子”已经落地。这反而令市场的观望情绪有所缓解，市场开始消化现有政策为购房者带来的实惠。
　　据全国工商联房地产商会等机构估算，利率下降和减免契税等政策，等同于令房价下降了30％。加之前一阶段各地房价已不同程度下滑，在开发商继续降价促销下，一批具有买房刚性需求的购房者，成为这一轮房市“小阳春”的主要支撑力。
　　如果就此认为，房地产在持续一年多的深度调整后终于全面回暖，尚为时过早。深入分析“小阳春”的成因即可发现，所谓“小阳春”只是市场的一种常态表现，是积压了近一年的刚性需求的短暂释放。
不敢投资的开发商
　　事实上，随着有效刚性购买力的逐步透支，房地产投资的持续放缓，商品住宅市场的整体下滑趋势仍旧难以逆转。
　　作为反映投资者信心的一个重要指标，房地产开发投资和土地供应还在持续回落。国家统计局的数据显示，2009年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1％，增幅比去年同期回落28.2个百分点。其中，占房地产开发投资70.1％的商品住宅，完成投资3422亿元，同比增长3.2％，增幅比去年同期回落31.5个百分点。而房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2％，降幅比1月至2月扩大1.4个百分点。
　　比房屋投资更冷的是土地投资。1月至3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1％，而去年同期是增长29.7％；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3％，去年同期为增长11.0％。
　　与场面火热的北京春季房展会相对应的，是北京市国土局公布的依旧萎靡不振的土地成交量。北京2009年一季度共出让土地41宗，土地成交面积为135.9万平方米，规划建筑面积为138.1万平方米；环比2008年四季度分别下降了76.2％和76.6％。
　　从这些数据中反映出的，是房地产市场一年多的深度调整，已令大多数房地产公司和投资机构形成“过冬”共识，短期内信心难以恢复。大多数大型开发商和投资机构，均没有伴随着“小阳春”设定新的投资计划。
　　开发商不敢投资，另一个原因是房屋存货压力仍旧很大。据瑞银证券估算，按2009年1月的成交速度计，许多城市的现有存货（即已竣工待售的楼盘面积加上已获预售许可证的在建面积）需要至少半年、最多三年才能消化完毕。
　　尽管成交量的短暂回升有助于缩短一些城市的存货周转期，但存货量也在不断增加中。
　　国家统计局的数据显示，1月至3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7％；竣工面积9922万平方米，同比增长26.3％，其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长了26.9％。
　　开发商在过去几年土地狂飙中购置的大量土地，仍在源源不断地转化为存货或潜在存货。
　　很多机构唱多楼市的主要依据，是中国具有巨大的刚性需求。但同样为业内人士广泛认同的是，这一轮的“小阳春”多来自积压了近一年的潜在购房者。在这一轮刚性需求消化完后，成交量是否能够持续，很多开发商私下讨论时，都心中没底。他们目前的主要策略，或是借“小阳春”之际降价回笼资金，或是继续观望。
　　投资不振的另一佐证，是高端住宅市场的持续低迷，成交量始终未见回升。对于兼具使用与投资双重属性的房地产市场而言，房价下调固然可令潜在刚性需求受益，推动成交量回升，却进一步打击投资者信心，令“买涨不买跌”的投资者继续保持距离。
谁为涨价埋单
　　尽管大多数房地产商仍旧信心不足，不敢扩大投资，但确有部分开发商已经在“小阳春”刺激下开始提价。
　　据中原地产对万科、保利、中海、招商、富力等十家大型房地产公司近期新开盘项目的调查，3月，其中五家公司成交均价出现环比上涨，其中，绿城项目成交均价环比增加25％，中海成交均价则上涨了13％。
　　北京此前出现大幅降价的楼盘，价格也出现了反弹。例如，远洋沁山水价格已由开盘均价11000元/平方米涨至14000元/平方米，首城国际、唐宁ONE等项目也出现了每平方米上千元的涨幅。
　　如前所述，政策性利好的释放加上房价下降，是令一部分潜在购房者在一季度进入房市的主要推动力。随之而来的涨价，是令部分潜在购房者知难而退，还是进一步刺激房市的投资需求，从而带来地产业的全面复苏，这是开发商与消费者将面临的新一轮博弈。
　　如果成交量退潮，意味着一些开发商可能就此错过快速消化大量存货的良机。
　　中原地产对十家大型开发商的调查亦显示，3月底，十家上市房企已领预售证而未销售的库存面积总量达1635万平方米。由于3月成交量激增，十家房企总共销售了284万平方米，占总库存面积的17％。库存压力有所缓解，但总存量仍相当巨大。
　　对此，中原地产报告亦认为，此轮成交高峰来自于去年底积压至今的刚性需求集中释放，但由于刚性需求数量有限，且对价格敏感，因此预计积压需求于近期释放完后，下半年的销售状况不容乐观，涨价的局面恐难持续。
　　事实上，部分地产商的债务危机并未因“小阳春”而告结束。为了免于被债券持有人清算，中新地产（香港交易所代码：00563）3月25日公告，提出以每1万港元本金支付4000港元，赎回票面价值13.4亿港元的可转债，这笔可转债中的一部分将于2009年6月到期，原定为每1万港元本金支付1.201万港元。但4月16日就此事召开的债权人大会，最终因人数不够而取消。
　　而另一家在香港上市的内地地产公司绿城中国（香港交易所代码：03900）也在近期提出，提前打折赎回4亿美元的9％优先票据，目的是为了避免票据持有人起诉其违约。绿城中国承认，公司在近两年间因市场低迷、项目延期，旗下子公司进行了大量土地抵押和向银行及其他股东、投资者融资借款的活动，已违反了公司当年发票据时的契约承诺。
　　在很多开发商仍然深陷资金捉襟见肘的窘境之下，盲目的涨价对于消化存货没有帮助，只能加速楼市“小阳春”的昙花一现。■